info@kentseldonusumrehberi.com
Kentsel Dönüşüm Rehberi

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel Dönüşüm Rehberi

Soru: İnşaat ruhsatı veya iskanı alınmamış binalar Kentsel Dönüşüm ’den yararlanabilir mi?

Cevap: Gerek riskli yapı tespiti aşaması gerekse kanun kapsamındaki, maddi destek ( kentsel dönüşüm kira yardımı, kredi ve faiz desteği gibi ) veya vergi harç vb. muafiyetlerinden yararlanılabilmesi için, yapının ruhsatlı veya iskan olması zorunluluğu şu an için ilgili mevzuatta yoktur. Ancak, bu zorunluluğun olmaması, her binanın Kentsel Dönüşüm ’den yararlanacağı anlamına gelmez. Örneğin: Ruhsatı veya iskanı olmayan, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez. Binanızın, mevcut hukuki durumuna göre, örnekteki gibi başka istisnalar da olabilir.


Soru: Terkedilmiş, boş veya yarım kalmış yıkık dökük yapıların Kentsel Dönüşüm kapsamında değerlendirilmesi mümkün müdür?

Cevap: İnşaat halinde veya yarım kalmış, içinde kimsenin yaşamadığı boş sahipsiz yapılar veya oturmaya müsait olmayacak şekilde yıkık dökük, yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapıların, Kentsel Dönüşüm’de adı geçen Riskli Yapı olarak tespit edilmeyeceği ve değerlendirilemeyeceği, uygulama yönetmeliğinde açıkça belirtilmiştir.


Soru: Birden fazla apartmanın olduğu bir sitede, apartmanlardan birinin veya bir kısmının riskli tespit edilmiş olması, risk tespiti yapılmayan diğer apartmanların da yıkılmasına sebep olur mu?

Cevap: Olmaz. Kentsel Dönüşüm yasasında, her yapı kendi içerisinde değerlendirilir. Aynı parselde birden fazla yapı varsa bu risk raporundan sadece o raporun verildiği apartman veya yapı etkilenir. Alınacak bir kentsel dönüşüm yıkım ve yapım kararı da sadece o apartmanda yaşayan kat malikleri içerisinde aranır. Bu arsa paylı tapular için de geçerlidir. Yani tek bir arsa sahibinin, maliki olmadığı bir kat ve o katın bulunduğu apartmana risk raporu aldırması ve yıktırması mümkün değildir.


Soru: Risk raporu alan binaların yıktırılması yerine güçlendirilmesi tercih edilebilir mi?

Cevap: Risk raporu alınan yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi mümkündür. Tercih edilebilir.  Yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde ( 60+ 30 gün ); maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 4/5 çoğunluk ile güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatına uygun ruhsat alınması gerekir. Ancak Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda, güçlendirme tercih edildiğinde, sadece Çevre ve Şehir Bakanlığı’nca Kentsel Dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebileceği belirtilmiş olup, Kentsel Dönüşüm Kredi Yardımı’ndan yararlanılamayacağı hususu unutulmamalıdır. Kaldı ki güçlendirme yıkıp yeniden yapmaktan daha pahalıya mal olmaktadır ve yıkıp yeniden inşa edilmesinden daha sağlam olmamaktadır.


Soru: Binamızın riskli yapı olduğunu düşünmüyorum ve/veya yıkılmasını istemiyorum, kanuni haklarım nelerdir?

Cevap: Öncelikle binanızın riskli yapı olduğuna dair size yapılan tebligattan itibaren 15 gün içerisinde itiraz edebilirsiniz. İtirazınız kabul edilebilir reddedilebilir. Reddedildiği ve kesinleştiği varsayımında, yürütmeyi durdurma talebiyle dava açabilir veya söz konusu idari bir işlem olduğundan işlemin iptali davası açabilirsiniz. Ne var ki yürütmenin durdurulması ve/veya işlemin iptali kararı verilmeden, tek başına dava açmanız süreci durdurmayacaktır.

Riskli yapı raporu çok detaylıdır: Yapının çok detaylı statik parametreleri ve bunların alınan numunelere göre değerlendirilmesini kapsar. Rapordaki en ufak eksiklik ya da yanlışlık hukuksal olarak değerlendirme argümanı teşkil eder.


Soru: Yapı maliklerinden birinin hayatta olmadığı ve tapuda varislere intikal yapılmadığı durumlarda, bu varislere tebligat yapılmalı mıdır? Yapıldığında itiraz hakları var mıdır?

Cevap: Evet varislere de tebligat yapılmalıdır. Eğer belli değilse; Bakanlık, Müdürlük veya ilgili İdare, söz konusu tebligat işlemleri için  ( 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre ) mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Bunun neticesinde de itiraz hakları vardır.


Soru: Riskli raporu alındıktan sonra, 15 günlük itiraz süresi tam olarak ne zaman başlıyor? Risk raporunun onaylandığı tarih mi, tapu müdürlüğünün tebligatı postaya verdiği tarih mi, yoksa tebligatların ulaştığı tarih mi?

Cevap: 15 günlük itiraz süresi, ilgililerin her birine ayrı ayrı tebligatların tamamlanmasından itibaren, her muhatap bakımından 15 günlük sürenin bitimi ile başlar.


Soru: Riskli olmadığı tespit edilen bir binanın, riskli olmadığı raporuna da itiraz edilebilir mi?

Cevap: Riskli olduğuna dair itirazda, taraflara bu karar tebliğ edilirken; riskli olmadığı durumda tebligat yapılmadığından, söz konusu yapıda malik olan biri itiraz dilekçesini sunabilir. Buna bağlı olarak 6306 sayılı kanun kapsamında teknik heyet tarafından bu itiraz incelenerek karar verilir.


Soru: Kentsel Dönüşüm kanunu kapsamında muaf olunan tüm harç ve ücretler nelerdir?

Cevap: Kentsel dönüşüm yasası kapsamında sağlanabilecek muafiyetler somut olaya ve muafiyetten faydalanmak isteyen kişinin hukuki statüsüne ( malik, kiracı, yüklenici, özel hukuk ve/veya kamu tüzel kişi vb. farklı) göre değişmektedir. Sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların hangi harç, vergi ve ücretlerden muaf olduğu Kanun’un 7 nci maddesinin 9 uncu fıkrası ile 10 uncu fıkrasında, Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin ise 16 ncı maddesinin 9 uncu fıkrasında açıkça belirtilmektedir.


Soru:  Riskli yapıda, ihtar yapılmasına rağmen daireyi boşaltmayan kiracıya karşı ne yapılabilir?

Cevap: Öncelikle riskli yapıya verilen elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin kesilmesini ilgili idareden ( Örn: İSKİ, İGDAŞ, AYEDAŞ VB ) talep edebilirsiniz. İlgili idare Mevzuat uyarınca bu işlemi yapmakla yükümlüdür. Buna rağmen daire boşaltılmıyor ise, tahliyeyi ve dolayısıyla yıkımı engelleyenler hakkında, İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulması talep edebilir ve bu kişiler hakkında, suç duyurusunda bulunabilirsiniz.


Soru: Kentsel dönüşüm kapsamında, apartman yönetimince alınan kararlarda, 2/3 çoğunluğun dışında kalıyorum. Kentsel dönüşüme karşı değilim, ancak 2/3 çoğunluk kuralının bana karşı kötü niyetli kullanıldığını ve bu minvalde müteahhit ile sözleşme yapıldığını düşünüyorum ne yapabilirim?

Cevap: Kentsel Dönüşüm’e girecek yapının ve arsanın kaderini belirlemede, 2/3 çoğunluğun kararının geçerliği konusunda emredici hüküm var. Dolayısıyla 2/3 çoğunluk ve geri kalanlar arasındaki özel ilişkilere ve menfaat çatışmalarına, İdare’nin ( yürütme organları ) bir müdahalesi söz konusu değildir. Sadece, eğer üçte iki çoğunluğun kararının ve/veya müteahhit ile yapılan sözleşmelerin kötü niyetli bir şekilde sizi mağdur ettiğini düşünüyorsanız, uygun hukuksal gerekçeler ile başvurmanız halinde Adli Mahkemelerce tedbir kararı verilmesi mümkündür.