info@kentseldonusumrehberi.com
Kentsel Dönüşüm Rehberi

Sıkça Yapılan Hatalar

Kentsel Dönüşüm Rehberi

Sıkça yapılan hatalar / Doğru bilinen yanlışlar

Kentsel Dönüşüm / Risk Raporu / Dönüşüm / 6306 sayılı Kanun Hakkında Uzman Olmayan Kişilerden Gelen Duyumlara Göre Hareket Etmek

Her binanın hukuki durumu ve sahiplerinin hakları, somut olaya göre farklılık göstermektedir. Çünkü zemin yapısı, imar durumu, binanın yapıldığı tarih, binanın kentsel dönüşüme uğradığı tarih, bölge ve sair birçok değişkene göre sonuç olumlu ya da olumsuz değişkenlik gösterir.

Örneğin: Binanız çok yeni ve sağlam olabilir. Ancak binanın bulunduğu alan “6306 Sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN” kapsamında “Riskli Alan” olarak tespit edilmişse, bu kanundan ve uygulamasından sizin yapınız da etkilenebilir.

Bir başka örnek, kentsel dönüşüm yasası ilk çıktığında, yürütmenin durdurulması talep edilemez iken, ilgili hükmün Anayasa Mahkemesi’nce iptali sonrası günümüzde bu yolun açık olmasıdır.

Sadece mevzuat okumak yeterli olmaz, mevzuatın fiili uygulamasını da bilmek gerekir

Günümüzde kentsel dönüşüm hakkında en çok merak edilen konulardan biri “Güçlendirme Kararı”nın yıkımı durdurup durduramayacağıdır. Usulüne uygun olarak alınmış güçlendirme kararı ve projesi ile yıkım engellenebilir. Ancak bu yöntem fikren kolay fiilen zordur. Bu yöntem sadece başka seçeneğin mümkün olmadığı durumlarda zorunluluk nedeniyle (tarihi eserlerde veya yıkılıp yeniden yapılması aşırı maliyetli yapılarda ) başvurulan yöntemdir.

Örneğin, 4-8 katlı ( 8-16 daireli ) bir apartmanda, statik durumun, sağlamlığın ve projesine uygunluğun bilimsel tespiti genellikle zor kimi zaman olanaksızdır. Varsayımlara dayanır. Güçlendirmede kullanılacak yeni malzemenin binaya getireceği ekstra yük ise fazladan bir çekince oluşturur. Binanın, eski projesine uygun yapılıp yapılmadığı şüphesi, hatta çoğu zaman projeye dahi ulaşılamaması; güçlendirme projesinin oluşturulmasını, uygulanmasını ve en önemlisi onay alınmasını hem pahalı hem de yüksek riskli hale getirmekte, süreci de uzatmaktadır. Üstelik, güçlendirme yöntemi tercih edilirse kira yardımı alınamaz. Bu zorluklar sebebiyle Mühendisler güçlendirme yerine Kentsel Dönüşüm uygulamasını tercih edip, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ( CSB ) denetim ve gözetiminde yeni bina inşa edilmesini tercih etmektedir.

Sonucundan emin olmadan riskli yapı başvurusu yapmak dönüşü olmayan bir yola girmektir.

Riskli yapı tespiti başvurusu ve akabinde Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarih, kanun kapsamındaki birçok hak ve süre için kritik bir öneme sahiptir. Örneğin: Kira yardımı hakkından faydalanabilmeniz için, bazı koşullarda, Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarihte, o yapıda ikamet ettiğinizi resmi olarak belgelendirmeniz gerekmektedir. Yine bazı haklarınızdan faydalanmak için Yapı Kimlik Numarası alınmadan önce 3 ay veya 1 yıl gibi süreler o konutta ikamet etmiş olmanız gerekmektedir. Bu ve benzeri sebeplerle riskli yapı tespiti başvurusu yapmadan önce yeterli ve uzman destek alınması gerekir.

Öte yandan, riskli yapı tespiti talep edilmekle süreç başlar ve yapı riskli olarak nitelenirse yıkım için 60 + 30 günlük süreler devreye girer. Bu aşamadan itibaren yıkımın engellenebilmesi zordur. Yıkılacak binanın yerine yenisinin kime ne koşullarda yaptırılacağı üzerinde uzlaşma sağlanamamış ise riskli bina yapılır ancak yerine yenisinin yapılabilmesi uzun mahkeme süreçlerinin bitmesini beklemek zorundadır. 

Her yapı ve durum özgündür. Bitişik parseldeki uygulama ile komşu parselinki farklılık gösterebilir

Kentsel Dönüşüm’ e uğrayacak her yapı özgündür. Başka bir yapı için yapılan işlem emsal teşkil etmez, eksiklik ve / veya fazlalıklar hak kaybına ya da edinilebilecek kazanımların kaybına neden olabilir.  Kentsel dönüşüm süreci kararın alınmasından sürecin son aşaması anına kadar hukuk ve mühendislik bakımından detaylı ve özgün çalışmanın ürünü olmalıdır. Alıntılanan ya da esinlenilen sözleşme sakıncalı hükümler içerebilir. Örneğin; arsa sahiplerinin,  inşaatı kontrol yetkisi alması hak olduğu kadar yükümlülük de getirir. İnşaatın herhangi bir aşamasında ortaya çıkabilecek muhtelif olumsuzluklarda arsa sahibinin sorumluluktan kurtulabilmesi için inşaatın fiili olarak yapımında gözetim denetim yetkisi olmaması tercih edilir.

Tercih edilecek müteahhit mümkün olan en geniş uzlaşma ile seçilmeli ve bir binada birden fazla müteahhit ile sözleşme yapmaktan kaçınılmalıdır.

Kentsel dönüşüm yasası geneli itibariyle 2/3 çoğunluğun beyanını esas almaktadır. Bu çoğunluğun sağlanamaması durumunda “ pire için yorgan yanabilir”.  Zira yıkım için münferit başvuru yeterli iken, yıkılan binanın arsası üzerinde inşa edilecek yeni yapı için asgari 2/3 çoğunluğun kararı elzemdir. Aksi halde bina yıkılır, yenisinin yapılması çok uzun zaman, emek, masraf ve çaba gerektirebilir. Bu itibarla asgari müştereklerde uzlaşma ve topluluğun ortak menfaati esas alınmalı, aynı binada kişilerin birbirinden farklı müteahhitler ile sözleşme yaparak süreci daha başlamadan kilitlemeleri tercih edilmemelidir.

İnşaat Firmalarının teklifleri değerlendirilirken sadece paylaşım oranları ve m2’ye odaklanıp, en az bunlar kadar önemli teknik, hukuksal ve finansal yeterliliklerin göz ardı edilmesi

Arsa veya ev sahipleri karar verirken paylaşım oranını ve kendilerine verilecek dairenin büyüklüğüne bakarken müteahhidin önerdiği sözleşme, sözleşme ekindeki  teknik şartname, mahal listesi ve benzeri önemli unsuru gözden kaçırmakta, müteahhidin vermesi gereken güvenceleri ve finansal yeterliliğini sorgulamayı ihmal etmektedir. Oysa bu sayılanlar en az oran ve m2 kadar önemlidir. Arsa sahipleri ve müteahhidin karşılıklı çıkarlarını makul düzeyde koruyan centilmen bir sözleşme yapılması tercih edilmelidir. Özetle, sözleşme gerekenleri kapsamalı, gereksizleri ise dışlamalıdır. Bu suretle karşılıklı edimler vicdani ve hukuki garanti altına alınmış olabilir. Aksi takdirde verilen taahhütler kağıt üzerinde kalabilecek, uzun ve caydırıcı hukuki süreçler başlayabilecektir.

“Bina 17 Ağustos 1999 büyük İstanbul depreminden önce ise riskli, sonra ise kesinlikle sağlamdır” şeklindeki ön kabul doğru değildir.

Öncelikle Kentsel Dönüşüm’ün dayandığı kanun yönetmelik ve esaslarda böyle bir ifade bulunmamaktadır. Dolayısıyla deprem yaşamış binaların sağlam, deprem sonrasında yapılmış binaların ise yeni yönetmeliğe göre yapıldığı için risksiz olduğuna dair bir yasal düzenleme yoktur. Bir başka deyişle deprem öncesinde inşa edilmiş bir yapı denetim sonucunda risksiz çıkabileceği gibi deprem sonrasında ancak usulüne uygun inşa edilmemiş bir yapı riskli çıkabilir. Örneğin: Binanın projesinde beton sınıfı C30 öngörülmüş, hazır beton siparişleri buna göre verilmiş, hatta beton dökülürken alınan numune sonuçları da buna uygun olabilir. Ancak yerinde dökülmüş kolondan alınacak karot numunesi bunu doğrulamazsa veya donatı projesine uygun nitelik ve nicelikte donatı tespit edilememişse binanın riskli yapı çıkması kaçınılmazdır. Bazen beton mikserde şantiyeye gelir gelmez numune alınmakta, numune sonucu yeterlikleri sağlamakta ancak maalesef türlü nedenlerle ( trafik, kalıbın zamanında hazır olmaması, pompa arızası vb. ) taşıyıcı sisteme dökülmesi 2 saati geçebilmektedir. Bu da betonun vaktinden evvel priz almasına ve dayanımının düşmesine neden olabilmektedir. Ya da işçilikte özensizlik nedeniyle donatı pas payı korunmamış, bu nedenle de demirler tahammül sınırlarından fazla korozyona uğramış olabilir.

“Riskli Yapı Raporu kesinleşince binanın yıkılması kaçınılmazdır” düşüncesi hatalıdır.

Riskli yapı raporu eksik ya da hatalı ise, itiraz sonucunda komisyonca rapor kesinleştirilmiş olsa bile, söz konusu idari işleme karşı yargı yolu açıktır. İlgili idare mahkemesi önünde rapordaki eksiklik ve / veya hatalar bilimsel olarak kanıtlanırsa yıkım işlemi yürütmenin durdurulması yoluyla durdurulabilir ve sonuçta da riskli yapı raporu mahkemece iptal edilebilir.